20.10.2017 16:33 Пятница
Категории (2):
Если Вы заметили ошибку в тексте, выделите необходимый фрагмент и нажмите Ctrl Enter. Заранее благодарны!

Долевое участие в строительстве жилья: нюансы и новшества

Автор: Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

В 2017 году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214) претерпел масштабные изменения, призванные обеспечить дополнительную защиту для граждан-дольщиков.

Основные изменения договора долевого участия в строительстве жилья (далее – ДДУ) в 2017 году заключаются в следующем:

В соглашении между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки — 1 % от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.

Основанием для расторжения ДДУ является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5%.

В случае если сумма уставного капитала не отвечает требованиям закона, застройщик вправе оформить соглашение с поручителем, который станет гарантом предоставления недостающих денежных средств. В противном случае заключение договоров долевого участия для застройщика не представляется возможным.

Существенно меняются требования, предъявляемые к размеру уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала компании-застройщика теперь должен соответствовать максимальной площади всех объектов долевого строительства, на которых застройщик планирует вести работы. Также уставной капитал должен быть полностью оплачен в уставный фонд — иначе компания не будет иметь права привлекать деньги дольщиков.

Застройщик, у которого недостаточно собственного капитала, может заключить договор поручительства с одним или несколькими другими юридическими лицами, у которых есть необходимая сумма. Эти поручители будут выполнять обязанности перед дольщиками, если строительная компания не сможет довести строительство до конца.

Расширяются требования к информационной «открытости» строителей: поправки к закону предусматривают создание Единого реестра застройщиков в сети Интернет, где любой желающий может посмотреть сведения о той или иной строительной компании. Это полная база данных застройщиков, которые ведут в РФ жилищное строительство по ДДУ с указанием рейтингов фирм, брендов, под которым застройщик рекламирует свою деятельность.

Еще одна новая гарантия для дольщиков — это возможность использования эскроу-счетов. Эскроу — это счет, где денежные средства «лежат» до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств. В долевом строительстве это означает, что банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие — открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который строит квартиру у застройщика, будет переводить деньги не застройщику, а на данный счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи квартиры.

Акт предоставляется в банк, который переводит деньги застройщику: у застройщика появляется дополнительный стимул завершить строительство в срок, чтобы быстрее получить оплату за реализованные квартиры. Пункт об открытии счета в банке прописывается в ДДУ, то есть самому дольщику не нужно будет открывать счет. Как не нужно будет и закрывать его — после того, как застройщик получит эти средства, счет будет закрыт автоматически.

Надежность банка фактически гарантирует государство — право на открытие счетов эскроу имеют только те кредитные организации, которые удовлетворяют требованиям специального Постановления Правительства РФ (№ 498 от 27.04.2017). Их список ежеквартально обновляется на сайте Центробанка России. Если же по каким-то причинам застройщик не завершил строительство, то дольщик просто получит у банка свои деньги обратно — их не придется взыскивать у строительной компании в судебном порядке.

Все эти нововведения направлены на то, чтобы дать дополнительные гарантии для дольщиков и повысить вероятность того, что жилье будет достроено и передано собственникам.

Ещё одно существенное изменение это принятие Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающего формирование Компенсационного фонда для защиты участников долевого строительства. Застройщики будут направлять в него обязательные взносы. Эти средства используют для возмещения убытков, если строители не справятся со своими обязательствами. Регистрировать ДДУ строительная компания сможет только после выплаты в компенсационный фонд. Размер взносов составит 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве, по которому будет передаваться жилье.

Вышеуказанные правовые изменения должны способствовать повышению прозрачности деятельности строительных фирм и обеспечить участников долевого строительства гарантиями защиты от возможных рисков незавершенности строительства, увеличить объем ответственности застройщиков перед инвесторами.

2